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Compraventa de inmuebles en notaría

Compraventa: pasos en la notaría.
Una compraventa es un contrato en el que alguien que posee algo, vendedor, se lo vende a alguien que paga por ello, comprador. El vendedor es el titular del bien, por lo tanto deberá aportar la documentación que acredite esta condición.  (Artículo 1.445 del Código Civil). 

¿Qué documentación necesito para realizar una compraventa ante notario?
El notario nos solicitará la documentación genérica para cualquier compraventa. Una vez revisada, decidirá si necesita algo más para garantizar que la operación se hace correctamente. Inicialmente necesitará:

Título de propiedad. (Puede ser la copia autorizada de una escritura notarial, puede ser testimonio de una sentencia judicial…)
Último recibo del IBI.
Certificado de eficiencia energética.
Certificado de la comunidad de vecinos en el que se detalle si hay o no deuda pendiente.
DNI de compradores y vendedores, o poderes válidos.
Precio y forma de pago acreditada. Es decir, si hemos hecho una transferencia previa a la firma, necesitaremos el justificante.
Cuando el notario revise esta documentación, pedirá nota continuada al registro de la propiedad. En muchas ocasiones, se solicita documentación extra: por ejemplo, en viviendas de VPO en la notaría solicitaremos la autorización de venta del IVIMA.
Si aparecen cargas en la nota del registro, el notario puede solicitar lo que considere oportuno para la cancelación de dichas cargas:

Certificados bancarios para preparar escrituras de cancelación de hipoteca.
Si tuvieran la escritura de cancelación de hipoteca pero no se hubiera presentado en registro; se puede solicitar copia autorizada de la misma.
Podríamos solicitar certificado de defunción para una cancelación de usufructo, si se diera el caso.
El abanico de posibilidades es muy amplio por lo que consulta en nuestra notaría en Madrid tu caso concreto: te daremos una cita en nuestra notaría en Madrid para ver la documentación.

La compraventa de inmuebles ante notario es una de las escrituras más usuales en notaría. Un buen asesoramiento puede darte tranquilidad.
¿Qué pasos he de seguir para realizar una compraventa?
Lo primero que debemos hacer es buscar la vivienda que queremos comprar. Hacernos una idea de dónde queremos vivir, cómo queremos vivir y qué necesitamos para conseguirlo. La elección de vivienda se tiene que adecuar a nuestras necesidades y capacidad.
Podemos optar por viviendas públicas, o privadas; obra nueva o segunda mano. En cualquier de los casos necesitaremos una escritura de compraventa realizada ante notario para hacer nuestra compra más segura.
Sería bueno, contar con una relación de deudas, si las hubiera del inmueble: cargas en el registro, deudas con la comunidad, deudas de IBI… es obligación del vendedor facilitar estos datos.

Hay que tener en cuenta el artículo 1451 del código civil, ya que el romper la promesa de compraventa puede tener consecuencias para quien lo haga.

Artículo 1451

La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.

Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente Libro.

¿Qué es un “contrato de arras”?
El contrato de arras no existe como tal, no está estipulado en el código civil. Lo mal llamado, contrato de arras, es una contrato de compraventa en el que una de las clausulas se establecen las arras. ¿Y qué son las arras? Las arras son una cantidad de dinero u otra cosa que se entrega como señal de un contrato. En Derecho común se recogen las arras penitenciales en el código civil en el artículo 1.454. Es decir, si cogemos unas arras penitenciales de 5.000 € y, como vendedores, rescindimos el contrato, tendremos que indemnizar al comprador. Y si rescindimos el contrato, como compradores, perderemos la cantidad entregada. Hay excepciones, que se recogen en la ley de comercio:

Artículo 621-49. Previsión de financiación por tercero.
1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una
entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si
justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a
conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava
el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.
2. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le
hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a
dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera
concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria.

Por lo tanto, este contrato no es de uso obligado. Podemos quedar en notaría para la firma de la compraventa sin necesidad de hacer este contrato.
Tengan en cuenta, que lo que firmen en este contrato tendrá repercusión legal. 

¿Quién paga el IBI del año en curso?
El sujeto pasivo del impuesto, es aquel que haya sido titular a fecha 1 de enero. Se pueden pactar otras cosas si ambas partes quieren, pero salvo este pacto, corresponderá al vendedor.

En otro artículo hemos aclarado a quién corresponde los gastos que se generan de una compraventa. Por ello no vamos a hacer hincapié en este tema, pero sí le vamos a facilitar un enlace para que se haga una idea. Después de la compraventa en la notaría, en Madrid, hay 30 días de plazo para el pago de los impuestos, tanto de plusvalía como el ITP.

Tras el pago de los impuestos, la escritura se llevará al registro de la propiedad que corresponda para la inscripción del cambio de titularidad.

Puedes consultar con nosotros tu caso, concreto, podemos ayudarte a realizar tu compraventa. No duden en contactar con nosotros 91 444 41 33

Notaría en Madrid de Pablo Ramallo Taboada.

Gastos de hipoteca y libre elección de notario en Madrid

La compra de una vivienda es un paso importante cargado de decisiones: elegimos la casa, de acuerdo a nuestros gustos y el presupuesto que tenemos; si necesitamos financiación, elegimos el banco, cuya hipoteca nos resulte más favorables; y elegimos al notario. En esta entrada vamos a tratar la libre elección de notario y a quién corresponden los gastos de hipoteca.

Gastos de hipoteca: ¿quién los paga?
La ley de crédito inmobiliario 5/2019 ha concluido con el debate de quién paga los gastos de un préstamo hipotecario: los gastos de hipoteca los paga el banco. Es decir, el banco de acuerdo con la ley, asume los siguientes gastos:

Gastos derivados de la escritura de préstamo hipotecario
Los gastos de inscripción en el registro de la propiedad de la hipoteca.
También los gastos de gestión por la firma de la hipoteca.
Y el gasto más importante en cuantía: los impuestos de firmar una hipoteca. Los famosos Actos Jurídicos Documentados.
Por tanto, ahora es más económico firmar un préstamo hipotecario. En notaría Madrid Ramallo – Mahiques le asesoramos de los gastos de hipoteca que se generan al firmar una hipoteca ante notario.

Y los gastos de la escritura de compraventa, ¿quién los paga?
La escritura de compraventa, es el documento público en el que se fijan las cláusulas del contrato de compra. Puedes encontrar más información leyendo noticias anteriores.

Sobre los gastos de la escritura, dice el código civil:

Si bien es cierto, en las notarías de Madrid, es costumbre, que los gastos de la compraventa recaigan a cargo del comprador: escritura, registro e ITP; y el vendedor asuma la plusvalía.

¿Puede el banco elegir la notaría a la que a ir?
No, el hecho de que el banco pague los gastos de hipoteca en el notario no implica que decida en qué notario se debe firmar la hipoteca. La ley establece la libre elección de notario por el cliente que firma un préstamo hipotecario. Consulta en Notaría Madrid Ramallo – Mahiques si quieres firmar un préstamo.

Por tanto, el cliente se puede asesorar y buscar el notario que más le convenga. El notario asesora sobre las condiciones de la hipoteca y cumplir lo establecido por la nueva ley de crédito hipotecario.

En notaría Ramallo en Madrid también le asesoramos de los gastos que le corresponden por ley al cliente: como es el seguro de daños sobre la vivienda que se hipoteca; o el gasto de tasar la vivienda que también corresponde al cliente, habitualmente; y el gasto de solicitar una copia de la hipoteca firmada si así lo desea.

Por tanto, la nueva ley de crédito inmobiliario beneficia al cliente que firma una hipoteca en dos puntos:

el primero que el banco asume la mayoría de los gastos de firmar una hipoteca.
el segundo, el cliente que firma la hipoteca, puede elegir el notario con quien firmar la hipoteca.
En notaría Ramallo Madrid le podemos ayudar, llámenos y pregunte.

Plazos importantes de Hipoteca ante notario

Cuidado con los plazos para firmar un préstamo con hipoteca en notaría Madrid.

La ley de crédito inmobiliario 5/2019 ha modificado los plazos mínimos necesarios para poder firmar un préstamo hipotecario; por todo ello, es necesario tener claros cuáles son estos para evitar problemas a la hora de firmar una hipoteca. Como plazos a tener en cuenta podemos destacar los siguientes:

Primer plazo de las hipotecas ante notario: análisis del banco.

El primer plazo que debemos tener en cuenta viene marcado por el banco. Pues son ellos los que tienen que analizar nuestra solvencia y tasar el inmueble que vamos a comprar. El banco nos solicitará la documentación que estime oportuna; lo habitual suelen ser: nóminas o documentos que acrediten nuestros ingresos.

Este plazo se puede demorar de 1 a 2 meses.

Segundo plazo de los préstamos hipotecarios: análisis de la notaría.

El segundo plazo, relevante para la notaría en Madrid, es el que viene determinado por la ley en su artículo 14:

“El prestamista, intermediario de crédito o su representante designado, en su caso, deberá entregar al prestatario o potencial prestatario, con una antelación mínima de diez días naturales la documentación legal, esta viene determinada por ley y debe firmarse por el prestatario que ha recibido dicha documentación”.

Este plazo determina en qué momento vamos a poder firmar el préstamo hipotecario. En notaría Madrid Ramallo – Mahiques le podemos asesorar sobre estos aspectos. Para evitar errores, debemos tener en cuenta un plazo de 12 días desde que firmamos que hemos recibido la documentación. Esto está motivado por dos requisitos:

Artículo 5 del código civil:

Artículo 5 del código civil publicado en el BOE https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763

Se puede firmar transcurridos diez días, por lo que el primer día para formalizar en la notaría el préstamo, es el día 12º.

Tercer plazo: Acta previa al préstamo hipotecario

El tercer plazo, viene determinado en el articulo 15. 3 de la ley de crédito inmobiliario. El cuál obliga a formalizar un acta notarial, en la que el notario verifica la documentación y requisitos necesarios para la formalización del préstamo. Se realiza el asesoramiento por la notaría. Debiendo formalizarse dicha acta, como tarde, el día anterior al de la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo. Es decir, el prestatario debe acudir dos veces al notario:

La primera para realizar el acta ante notario, quien le asesorará y explicará cualquier duda acerca del préstamo hipotecario; y comprobara la legalidad de la documentación. En notaría Madrid Ramallo – Mahiques le podemos ayudar en este proceso.
La segunda, para formalizar la escritura pública de préstamo hipotecario con compraventa previa, en el caso de que el préstamo sea para comprar una vivienda en Madrid y ante notario.

Otros plazos que pueden afectarnos

Todos los plazos anteriores los debemos tener en cuenta para planificar en qué momento debemos iniciar los trámites para firmar el préstamo hipotecario. Sobre todo, si hemos firmado un contrato de arras, que marque una fecha límite de formalización de escritura, desde que entregamos la señal. Es decir, es importante calcular los plazos para fijar la fecha límite de firma ante notario.

Desde notaría Ramallo – Mahiques en Madrid, recomendamos un plazo mínimo de arras de 120 días si tenemos que pedir un préstamo con garantía hipotecaria. De esa forma podemos evitar problemas surgidos del incumplimiento de los plazos.

En notaría Madrid Ramallo – Mahiques le podemos asesorar en todas las cuestiones o dudas que tenga; y ayudarles en una de las firmas más importantes que realizamos en nuestra vida: comprar nuestra casa.

Notaría en Madrid: Ana Mahiques Miret y Pablo Ramallo Taboada

Doña Ana María Mahiques Miret, ubicó su despacho notarial en Madrid el pasado 1 de noviembre. Desde entonces, da servicio de notaría en Madrid. Con una trayectoria de más de 25 años de experiencia ha venido a enriquecer nuestro despacho con sus conocimientos.

Por lo tanto, desde noviembre, en esta notaría de Madrid, estarán Doña Ana Mahiques y Don Pablo Ramallo.

Ambos poseen grandes conocimientos teóricos y prácticos derivados del ejercicio de la profesión.

La función notarial
Cada notario tiene su propio protocolo donde se guardan las matrices de las escrituras firmadas ante él. De esas matrices, la notaría, entregará copia a los clientes.

¿Qué es una matriz notarial?
La matriz es el documento original que se firma en la notaría y el notario conserva en su protocolo. De esa matriz se extraerán todas las copias. Nunca sale de la notaría. En ella están las firmas del notario, y de todos los comparecientes a la escritura.
Al cliente se le entregarán copias autorizadas y copias simples.

¿Qué tipos de copias hay en notaría?
En la notaría tenemos dos tipos de copias: la copia autorizada, o lo que comúnmente se llama original. Tendrá validez a todos los efectos: es el documento que se considera título de propiedad de un inmueble. También será necesaria la copia autorizada del testamento para adjudicar la herencia.
La copia autorizada solo tiene la firma del notario.

La copia simple, por el contrario, es como una fotocopia. Se utiliza para el pago de impuestos, pero debe ir acompañada de la copia autorizada.

La petición de segundas copias
Acudirán a la notaría, a pedir segundas copias de una escritura, aquellos que demuestren tener interés legítimo. Es decir: personas que comparecieron en la escritura; o que puedan acreditar, que sin ser titulares de ese derecho, les corresponde por vulnerar otro derecho.

Cuando acudas a una notaría no olvides llevar tu DNI.

¿Qué podemos firmar en la notaría en Madrid de Ramallo y Mahiques?
Como decíamos, Pablo Ramallo y Ana Mahiques son notarios con gran experiencia, y por ello podrán ayudaros a resolver todo tipo de cuestiones notariales:

Declaración de Herederos.
Herencias notariales.
Compraventas.
Préstamos con garantía hipotecaria.
Testamentos.
Poderes notariales
Para cualquier aclaración sobre la notaría en Madrid de Ramallo y Mahiques no dudes en contactar con nosotros.

Poder Notarial: representación voluntaria

En nuestro Derecho Positivo, es decir el que está vigente en este momento, existe la representación voluntaria. La representación voluntaria se da, cuando una persona le confiere a otra la facultad de decidir y actuar en determinados actos en su nombre.

Esta representación voluntaria se hace ante notario mediante Poderes Notariales.

¿Qué facultades puede contener un poder notarial?
No hay un límite, tantas como actos podamos realizar. En el poder notarial manifestamos al notario en qué funciones queremos que nos representen; y también quiénes queremos que nos representen.

¿Son todos los actos delegables?
Hay funciones que la ley considera actos personalísimos y  no podemos otorgar poderes en la notaría.
Estos actos, como puede ser la realización de testamento, no podrán aparecer en las facultades de los poderes.

Requisitos para otorgar poder notarial
En la notaría, lo primero que nos van a pedir es que nos identifiquemos; el notario dará fe de nuestra voluntad de otorgar poder; y en segundo lugar, pedirá, con lo que considere oportuno, que estemos facultados para delegar esa función. Por ejemplo, para representar a una sociedad, es necesario tener el nombramiento de administrador, o poder que nos permita hacer esa función. 
Por lo tanto, para comparecer como personas físicas, lo primero que necesitamos es un documento identificativo válido: DNI en vigor y original o pasaporte, también en vigor y original. Para comparecer en representación de persona jurídica necesitaremos: DNI o pasaporte en vigor y original, y apoderamiento o nombramiento con facultades para otorgar poder. 

        ¿Quién acudirá a la notaría?
A la notaría será necesario que acuda, exclusivamente, el poderdante: la persona que otorga el poder. El apoderado no necesita acudir, lo que sí será necesario es que tengamos sus datos completos. 

Poderes habituales en notaría:
Poder para aceptar herencias
El poder notarial para aceptar herencias es un documento público muy habitual. Es necesario cuando uno de los herederos no puede acudir a la firma de la adjudicación de herencia. Por ejemplo porque vive en otro municipio, o en el momento que pueden concurrir los demás, él no podrá acudir. También puede usarse cuando los herederos no se llevan bien. De esa forma, el poderdante, no tendría que comparecer a la firma, ya que acudiría su apoderado. 
Este poder, puede incluir una cláusula que permita la posterior venta de los bienes recibidos en esa herencia. 

Poder para vender o comprar
Otro de los poderes notariales más habituales es el que se realiza para que otra persona firme en nuestro nombre una compraventa. 
En estos poderes es importante aclarar también la forma de pago. En la mayoría de las ocasiones tenemos que incorporar una facultad que permita hipotecar la vivienda y que permita firmar esa financiación. 
Por ello, nuestra recomendación: siempre que necesiten un poder notarial informen a su notaría de todas las circunstancias que rodean al acto en el que le van a representar. 
Poder general
Esto poder necesita una mención especial y hablaremos de él más adelante. En rasgos generales, el poder general, es el que se conoce vulgarmente como poder de ruina. Es decir, el apoderado podrá representarnos en todos aquellos actos que permitan representación. 

Poder general para pleitos
El poder general para pleitos es un poder de representación procesal. Es decir es necesario para que, el procurador, pueda presentar documentos en el juzgado en nuestro nombre.
Actualmente, el poderdante, acudirá a la notaría. Lo habitual es que la copia autorizada en papel se la entregue al abogado. También le daremos un código para entregar al procurador. 
La notaría envía copia autorizada electrónica para que el juzgado tenga acceso al poder general para pleitos. 
Artículo 40 de la Ley 18/2011, de 5 de julio, reguladora del uso de las tecnologías de la información y la comunicación en la Administración de Justicia

Acreditación de la representación procesal

1. Se aportará copia electrónica del poder notarial de representación conferido al procurador. En caso de impugnación, el secretario judicial procederá a comprobar el apoderamiento a través de la Agencia Notarial de Certificación.

2. La representación otorgada por comparecencia apud-acta ante secretario judicial se acreditará adjuntando copia electrónica de la misma o mediante indicación del número, fecha y secretario judicial ante quien se otorgó.

3. El apoderamiento podrá igualmente acreditarse mediante la certificación de su inscripción en el archivo electrónico de apoderamientos apud acta de las oficinas judiciales.

Si queremos hacer un poder, podemos enviar un correo electrónico a info@notariaramallo.es con los siguientes datos: 

De poderdante y apoderado: nombre, apellidos, DNI, dirección, estado civil y profesión. Excepto en el poder general para pleitos que de los apoderados solo necesitaremos: nombre, apellidos y colegio al que pertenecen. 
Facultades: tipo de poder que necesitamos, qué facultades queremos que se incluyan.
Como siempre recomendamos contactar con la notaría para más información. Nuestro objetivo es ayudarle a resolver sus dudas.

Notaría de Ana María Mahiques Miret y Pablo Ramallo Taboada. 

Capitulaciones matrimoniales en notaría

Capitulaciones ante notario
La escritura de capitulaciones matrimoniales es el documento hecho ante notario que define el régimen económico del matrimonio.  Es decir, en ella se elegirá qué régimen económico queremos que impere durante el matrimonio. Este régimen se puede modificar tantas veces como se quiera.

Se pueden hacer capitulaciones previas al matrimonio o posteriores al mismo. Las previas, tienen validez si nos casamos en el plazo de un año desde que se firman las capitulaciones. Es decir, que desde que firmamos ante notario, tendremos que casarnos antes de que se cumpla el plazo de un año.

Las capitulaciones deben inscribirse en el registro civil donde esté inscrito el matrimonio. Este trámite es obligatorio para que tenga validez frente a terceros. En la notaría os daremos tres copias autorizadas, una para cada uno de los miembros de la pareja y otra que tendréis que llevar al registro.

Si no hago capitulaciones ante notario, ¿qué régimen económico tengo?
En Madrid, si no acudimos a una notaría para hacer escritura de capitulaciones matrimoniales, nos casaremos en régimen de gananciales. Por lo tanto, lo que influye para saber qué régimen económico viene fijado en el artículo 9.2 del código civil:

9.2. Los efectos del matrimonio se regirán por la ley personal común de los cónyuges al tiempo de contraerlo; en defecto de esta ley, por la ley personal o de la residencia habitual de cualquiera de ellos, elegida por ambos en documento auténtico otorgado antes de la celebración del matrimonio; a falta de esta elección, por la ley de la residencia habitual común inmediatamente posterior a la celebración, y, a falta de dicha residencia, por la del lugar de celebración del matrimonio.

Por defecto, tendrán régimen económico distinto al de gananciales las comunidades de:

Aragón
Cataluña
Islas Baleares
Navarra
País Vasco

¿Qué supone casarse en régimen de gananciales?
El régimen de gananciales viene regulado en el código civil, en el título III, capítulo IV. Son bienes gananciales aquellos que se consiguen durante el matrimonio:

Los rendimientos de trabajo, por lo tanto el dinero que se obtiene del salario es de ambos.
Los intereses, frutos y rentas que se producen de los bienes privativos. Esto quiere decir que el beneficio obtenido del alquiler de un bien privativo, es ganancial.
Los que se adquieran con carácter oneroso durante el matrimonio.
Cuando se accede a un derecho de retracto ganancial, el bien será ganancial, aunque se adquiera con capital privativo.
 A niveles prácticos, podría decirse, que el régimen de gananciales, es aquel en el que el dinero que obtienen los cónyuges, pertenece a ambos por igual. Ambos son dueños al 100% de sus bienes gananciales. Hay una creencia popular que cree que cuando un matrimonio casado en gananciales compra una vivienda la están comprando al 50%. Es una creencia errónea. La vivienda será de la sociedad de gananciales al 100%.

Hay que tener en cuenta, aunque estemos casados en gananciales, seguirán siendo bienes privativos (artículo 1346 código civil):

Todos los bienes y derechos que tuvieran antes de contraer matrimonio.

Aquellos bienes que se adquieran por título gratuito.

Los bienes que se adquieran con bienes privativos.

Aquellos bienes que se adquieran por derecho de retracto privativo.

Las indemnizaciones recibidas por daños a la persona o por daños a sus bienes privativos.

Las ropas y objetos de uso personal, si no tienen un valor extraordinario y los instrumentos necesarios para el ejercicio de la profesión. (Siempre y cuando no formen parte de un negocio común)
¿Y si mi régimen económico es separación de bienes?
Como hemos dicho, para que en Madrid nuestro régimen económico sea el de separación de bienes, hay que hacer una escritura ante notario. Cuando el régimen económico que impera en el matrimonio es el de separación de bienes, todo nuestro patrimonio será privativo.
Por lo tanto los derechos y deberes de los cónyuges en separación de bienes, son privativos. Son únicamente de ellos. 

A pesar de ello, hay una duda que recurrente en las firmas de compraventas que acuden a la notaría. Poca personas entienden el artículo 1.320 del código civil:

Artículo 1320

Para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, aunque tales derechos pertenezcan a uno solo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos o, en su caso, autorización judicial.

La manifestación errónea o falsa del disponente sobre el carácter de la vivienda no perjudicará al adquirente de buena fe.

Esto quiere decir que, aunque la vivienda habitual sea privativa de uno de los cónyuges, éste no podrá disponer de la misma sin el consentimiento del otro. Por lo tanto no podrá vender ni hipotecar la vivienda habitual sin el consentimiento del otro. 

Para preparar las escrituras de capitulaciones matrimoniales tienen que acudir a la notaría, con los DNI. Si son posteriores tendrán que traer también o certificado de matrimonio, o libro de familia.

Para más información no dude en contactar con la notaría en Madrid de Pablo Ramallo Taboada, 91 444 41 33.