Una persona puede querer transmitir una vivienda a sus hijos u otros familiares sin dejar de utilizarla durante su vida. Una de las posibilidades para hacerlo es donar la nuda propiedad y reservarse el usufructo.
De este modo, la propiedad queda dividida en dos derechos diferentes: el donatario adquiere la nuda propiedad, mientras que el donante conserva el derecho a usar y disfrutar del inmueble en los términos establecidos en la escritura.
Esta fórmula permite anticipar la transmisión de la propiedad sin que el donante tenga que renunciar necesariamente al uso de la vivienda.
¿Qué significa donar la nuda propiedad?
El pleno dominio de un inmueble puede dividirse entre nuda propiedad y usufructo.
El Código Civil define el usufructo como el derecho a disfrutar de bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, salvo que el título constitutivo o la ley establezcan otra cosa.
Cuando una persona dona únicamente la nuda propiedad:
- El donatario pasa a ser nudo propietario.
- El donante puede reservarse el usufructo.
- Mientras exista el usufructo, el nudo propietario debe respetar el derecho de disfrute del usufructuario.
Por tanto, donar la nuda propiedad no equivale a entregar inmediatamente todas las facultades sobre el inmueble.
¿Puede el donante seguir viviendo en la vivienda?
Sí, si se ha reservado el usufructo en la escritura.
Precisamente, una de las principales características de esta operación es que permite transmitir la nuda propiedad y mantener el derecho de uso y disfrute del inmueble.
Por ejemplo, unos padres pueden donar a sus hijos la nuda propiedad de una vivienda y reservarse el usufructo vitalicio, de manera que puedan seguir utilizándola mientras dicho derecho permanezca vigente.
¿Puede también alquilarla y cobrar las rentas?
El usufructo otorga al usufructuario el derecho a disfrutar del bien y de sus frutos. Esto puede comprender las rentas obtenidas mediante el alquiler del inmueble, dentro de los límites establecidos legalmente y de lo pactado en la escritura.
Por ello, antes de formalizar la donación conviene definir correctamente el alcance del usufructo que se quiere reservar.
¿El hijo pasa a ser propietario desde el momento de la donación?
El hijo o la persona que recibe la donación adquiere desde ese momento la nuda propiedad, pero no el pleno dominio mientras subsista el usufructo.
Esto significa que existe una separación entre la titularidad de la nuda propiedad y el derecho de uso y disfrute.
El nudo propietario no puede, por ejemplo, impedir que el usufructuario utilice la vivienda mientras su derecho continúe vigente.
¿Se puede vender una vivienda después de haber donado la nuda propiedad?
La existencia del usufructo no impide que la nuda propiedad pueda transmitirse, pero el adquirente deberá respetar el usufructo existente.
Otra cuestión diferente es vender el pleno dominio de la vivienda. Como la propiedad se encuentra dividida entre nudo propietario y usufructuario, será necesario tener en cuenta los derechos de ambos para transmitir conjuntamente la totalidad de la propiedad.
Por esta razón, antes de realizar una donación con reserva de usufructo es importante valorar no solo la situación actual, sino también las posibles decisiones futuras sobre el inmueble.
¿Qué ocurre con la vivienda cuando fallece el usufructuario?
Una de las causas de extinción del usufructo es el fallecimiento del usufructuario cuando se ha constituido con carácter vitalicio.
Cuando se extingue el usufructo, el nudo propietario puede pasar a reunir ambas facultades y producirse la denominada consolidación del pleno dominio. El Código Civil contempla expresamente la muerte del usufructuario entre las causas de extinción del usufructo.
Por tanto, si unos padres han donado la nuda propiedad reservándose un usufructo vitalicio, sus hijos no necesitan recibir nuevamente la propiedad del inmueble: ya son nudos propietarios y, al extinguirse el usufructo, se produce la consolidación del dominio en los términos correspondientes.
¿Es necesaria escritura pública para donar la nuda propiedad de una vivienda?
Sí.
Al tratarse de una donación de un inmueble, el Código Civil exige que se formalice en escritura pública, identificando individualmente los bienes donados. También debe existir aceptación por parte del donatario.
En la escritura puede quedar establecido que lo que se transmite es la nuda propiedad y que el donante se reserva el usufructo del inmueble.
Es especialmente importante definir correctamente estos derechos, ya que determinarán qué facultades conserva el donante y cuáles adquiere desde ese momento el donatario.
¿Donar la nuda propiedad tiene consecuencias fiscales?
Sí. La donación de la nuda propiedad y la posterior consolidación del dominio tienen un tratamiento fiscal específico.
A efectos fiscales, usufructo y nuda propiedad tienen valores diferenciados, y la valoración depende, entre otros factores, del tipo de usufructo y, si es vitalicio, de la edad del usufructuario. La Comunidad de Madrid contempla expresamente estas reglas de valoración.
Por este motivo, antes de realizar la operación conviene estudiar conjuntamente sus consecuencias civiles y fiscales.
Donación de nuda propiedad con reserva de usufructo en Madrid
Si estás pensando en donar un inmueble pero quieres seguir utilizándolo o conservar su disfrute, la donación de la nuda propiedad con reserva de usufructo puede ser una opción a valorar.
En Notaría MC21 podemos estudiar cómo quieres organizar la transmisión y preparar la escritura estableciendo claramente qué derecho se dona y qué facultades se reserva el donante.
Definir correctamente la nuda propiedad y el usufructo desde el principio permite que ambas partes conozcan qué derechos tendrán sobre la vivienda después de formalizar la donación.