Compraventa: pasos en la notaría.
Una compraventa es un contrato en el que alguien que posee algo, vendedor, se lo vende a alguien que paga por ello, comprador. El vendedor es el titular del bien, por lo tanto deberá aportar la documentación que acredite esta condición. (Artículo 1.445 del Código Civil).
¿Qué documentación necesito para realizar una compraventa ante notario?
El notario nos solicitará la documentación genérica para cualquier compraventa. Una vez revisada, decidirá si necesita algo más para garantizar que la operación se hace correctamente. Inicialmente necesitará:
- Título de propiedad. (Puede ser la copia autorizada de una escritura notarial, puede ser testimonio de una sentencia judicial…)
- Último recibo del IBI.
- Certificado de eficiencia energética.
- Certificado de la comunidad de vecinos en el que se detalle si hay o no deuda pendiente.
- DNI de compradores y vendedores, o poderes válidos.
- Precio y forma de pago acreditada. Es decir, si hemos hecho una transferencia previa a la firma, necesitaremos el justificante.
Cuando el notario revise esta documentación, pedirá nota continuada al registro de la propiedad. En muchas ocasiones, se solicita documentación extra: por ejemplo, en viviendas de VPO en la notaría solicitaremos la autorización de venta del IVIMA.
Si aparecen cargas en la nota del registro, el notario puede solicitar lo que considere oportuno para la cancelación de dichas cargas:
- Certificados bancarios para preparar escrituras de cancelación de hipoteca.
- Si tuvieran la escritura de cancelación de hipoteca pero no se hubiera presentado en registro; se puede solicitar copia autorizada de la misma.
- Podríamos solicitar certificado de defunción para una cancelación de usufructo, si se diera el caso.
El abanico de posibilidades es muy amplio por lo que consulta en nuestra notaría en Madrid tu caso concreto: te daremos una cita en nuestra notaría en Madrid para ver la documentación.
¿Qué pasos he de seguir para realizar una compraventa?
Lo primero que debemos hacer es buscar la vivienda que queremos comprar. Hacernos una idea de dónde queremos vivir, cómo queremos vivir y qué necesitamos para conseguirlo. La elección de vivienda se tiene que adecuar a nuestras necesidades y capacidad.
Podemos optar por viviendas públicas, o privadas; obra nueva o segunda mano. En cualquier de los casos necesitaremos una escritura de compraventa realizada ante notario para hacer nuestra compra más segura.
Sería bueno, contar con una relación de deudas, si las hubiera del inmueble: cargas en el registro, deudas con la comunidad, deudas de IBI… es obligación del vendedor facilitar estos datos.
Hay que tener en cuenta el artículo 1451 del código civil, ya que el romper la promesa de compraventa puede tener consecuencias para quien lo haga.
Artículo 1451
La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.
Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente Libro.
¿Qué es un «contrato de arras»?
El contrato de arras no existe como tal, no está estipulado en el código civil. Lo mal llamado, contrato de arras, es una contrato de compraventa en el que una de las clausulas se establecen las arras. ¿Y qué son las arras? Las arras son una cantidad de dinero u otra cosa que se entrega como señal de un contrato. En Derecho común se recogen las arras penitenciales en el código civil en el artículo 1.454. Es decir, si cogemos unas arras penitenciales de 5.000 € y, como vendedores, rescindimos el contrato, tendremos que indemnizar al comprador. Y si rescindimos el contrato, como compradores, perderemos la cantidad entregada. Hay excepciones, que se recogen en la ley de comercio:
Artículo 621-49. Previsión de financiación por tercero.
1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una
entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si
justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a
conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava
el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.
2. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le
hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a
dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera
concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria.
Por lo tanto, este contrato no es de uso obligado. Podemos quedar en notaría para la firma de la compraventa sin necesidad de hacer este contrato.
Tengan en cuenta, que lo que firmen en este contrato tendrá repercusión legal.
¿Quién paga el IBI del año en curso?
El sujeto pasivo del impuesto, es aquel que haya sido titular a fecha 1 de enero. Se pueden pactar otras cosas si ambas partes quieren, pero salvo este pacto, corresponderá al vendedor.
En otro artículo hemos aclarado a quién corresponde los gastos que se generan de una compraventa. Por ello no vamos a hacer hincapié en este tema, pero sí le vamos a facilitar un enlace para que se haga una idea. Después de la compraventa en la notaría, en Madrid, hay 30 días de plazo para el pago de los impuestos, tanto de plusvalía como el ITP.
Tras el pago de los impuestos, la escritura se llevará al registro de la propiedad que corresponda para la inscripción del cambio de titularidad.
Puedes consultar con nosotros tu caso, concreto, podemos ayudarte a realizar tu compraventa. No duden en contactar con nosotros 91 444 41 33
Notaría en Madrid de Pablo Ramallo Taboada.