Humedades, grietas, desperfectos después de una obra o daños existentes en el momento de entregar una vivienda son situaciones en las que puede resultar importante poder acreditar cómo se encontraba un inmueble en un momento determinado.
Una de las vías para hacerlo es solicitar un acta notarial de presencia.
Mediante este tipo de acta, el notario puede desplazarse al lugar correspondiente y dejar constancia de aquellos hechos que perciba personalmente. El Reglamento Notarial establece que las actas de presencia documentan aquello que el notario presencia o percibe por sus propios sentidos.
¿Qué es un acta notarial de presencia?
El acta de presencia es un documento notarial destinado a dejar constancia de determinados hechos que el notario puede comprobar directamente.
A diferencia de una escritura, su finalidad principal no es recoger un contrato o negocio jurídico entre varias partes, sino documentar una realidad que existe en un momento concreto.
Por ejemplo, puede utilizarse cuando interesa dejar constancia del estado visible de una vivienda antes o después de determinadas actuaciones.
¿Qué puede comprobar el notario en una vivienda?
El alcance dependerá de lo que el notario pueda observar personalmente durante su visita.
Por ejemplo, el acta puede describir la existencia visible de:
- Humedades o manchas.
- Grietas o desperfectos.
- Daños en determinadas zonas del inmueble.
- Elementos deteriorados o ausentes.
- El estado visible de una vivienda después de una obra.
- La situación existente antes de la entrega o devolución de un inmueble.
El acta deberá concretar aquello que el notario haya podido percibir personalmente durante la actuación.
¿Puede el notario determinar por qué se ha producido un daño?
No.
El notario puede describir, por ejemplo, que observa una humedad, una grieta o un determinado desperfecto, pero no corresponde al acta determinar técnicamente cuál es su causa.
El Reglamento Notarial establece expresamente que el notario no puede extender su constatación a hechos que requieran conocimientos periciales.
Por tanto, si lo que se necesita es determinar si una grieta es estructural, cuál es el origen de una filtración o quién es responsable técnicamente de un daño, puede ser necesaria además la intervención de un profesional especializado.
¿Para qué puede servir un acta del estado de una vivienda?
Puede resultar útil siempre que exista interés en conservar una constatación independiente de cómo se encontraba el inmueble en una fecha determinada.
Entre otras situaciones, puede plantearse:
- Antes de iniciar una reforma.
- Cuando aparecen desperfectos después de unas obras.
- Antes o después de la entrega de un inmueble.
- Cuando existen daños cuya evolución puede cambiar con el tiempo.
- Cuando interesa dejar constancia de determinados elementos antes de repararlos.
Su utilidad radica precisamente en que el notario documenta aquello que ha podido comprobar personalmente.
¿El acta notarial demuestra quién es responsable de los daños?
No necesariamente.
El acta puede acreditar la existencia visible de determinados hechos, pero no determina por sí sola quién los ha causado ni quién debe responder jurídicamente de ellos.
Por ejemplo, que el notario deje constancia de una humedad no significa que el acta determine si procede de una obra realizada por un vecino, de una avería comunitaria o de un defecto constructivo.
Estas cuestiones pueden requerir posteriormente informes técnicos, documentación adicional o una valoración jurídica.
¿Cuándo conviene realizar el acta?
Cuando el estado del inmueble puede cambiar, el momento de la actuación es especialmente relevante.
Un desperfecto puede repararse, una humedad puede secarse o una obra puede continuar y modificar completamente la situación existente.
Por eso, si interesa conservar constancia del estado previo, puede ser conveniente solicitar el acta notarial de presencia antes de que se produzcan modificaciones.
El acta reflejará lo que el notario pueda percibir en el momento concreto en el que realiza su actuación.
¿Es suficiente hacer fotografías de los desperfectos?
Las fotografías pueden ser muy útiles para documentar visualmente un problema, pero normalmente son realizadas por la propia persona interesada.
En un acta de presencia existe un elemento adicional: es el notario quien comprueba personalmente los hechos que documenta.
Precisamente, la regulación de las actas de presencia delimita la fe pública notarial a los hechos que han sido objeto de percepción personal del notario.
Por eso, cuando puede existir una controversia posterior sobre el estado en el que se encontraba un inmueble, puede ser conveniente valorar si resulta adecuada un acta.
¿Puede el notario acceder a cualquier inmueble?
La actuación debe poder realizarse legítimamente.
Para efectuar la comprobación, el notario debe poder acceder al lugar en el que se encuentran los hechos que se pretende documentar. Además, la propia regulación de las actas contempla que pueden existir circunstancias que impidan realizar la actuación en un determinado lugar.
Por ello, cuando el inmueble no pertenece exclusivamente a quien solicita el acta, existen zonas comunes o puede haber problemas de acceso, es recomendable explicar previamente la situación a la notaría.
¿Qué información conviene facilitar a la notaría?
Antes de realizar el acta es útil concretar qué se pretende documentar.
Puede indicarse:
- La dirección del inmueble.
- Qué zonas interesa comprobar.
- Qué desperfectos o circunstancias existen.
- Si el inmueble está ocupado.
- Cómo puede accederse al lugar.
- Si existe alguna circunstancia que pueda dificultar la actuación.
Esta información permite delimitar previamente el objeto del acta, aunque será el notario quien posteriormente deje constancia de aquello que pueda comprobar personalmente.
Acta notarial de presencia en Madrid
Si necesitas dejar constancia del estado de una vivienda, local u otro inmueble, en Notaría MC21 podemos estudiar previamente qué hechos quieres documentar y cómo puede realizarse la actuación.
Explicar con antelación dónde se encuentra el inmueble y qué circunstancias interesa comprobar permite preparar correctamente el acta y delimitar su alcance.
El acta notarial de presencia permite así dejar constancia de una situación existente en un momento determinado, siempre dentro de aquello que el notario pueda percibir personalmente y sin extender su actuación a valoraciones que requieran conocimientos técnicos o periciales.