Cuando una entidad financiera concede un préstamo hipotecario, el prestatario no está obligado a firmar ante el notario que le indique el banco. En los préstamos sujetos a la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), la elección del notario corresponde al prestatario.
Esa elección es relevante porque el notario no interviene únicamente el día de la firma. Antes de autorizar la escritura, debe prestar asesoramiento individualizado al prestatario y comprobar la documentación precontractual, entre la que ocupa un lugar central la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).
La FEIN no es un documento meramente informativo: recoge las condiciones ofrecidas por la entidad y tiene carácter vinculante para esta durante su periodo de vigencia. Además, tanto la FEIN como la escritura deben respetar las normas imperativas de la LCCI.
¿Quién elige al notario para firmar el préstamo hipotecario?
El notario lo elige libremente el prestatario o consumidor. La entidad bancaria no puede imponer el notario ante el que debe formalizarse el préstamo hipotecario.
La LCCI exige que el sistema telemático mediante el que la entidad remite la documentación permita al cliente dirigirse a cualquier notario de su libre elección. El prestatario debe ser informado expresamente de este derecho.
Por tanto, aunque el banco, una gestoría o un intermediario participe en la organización de la operación, la decisión sobre qué notario autorizará el préstamo corresponde al prestatario.
¿La libre elección también se aplica al acta previa?
Sí. La elección del notario se realiza antes de la firma de la escritura, ya que ese mismo proceso comprende el asesoramiento previo exigido por la normativa.
El prestatario debe comparecer ante el notario elegido para recibir asesoramiento personalizado sobre la documentación entregada por la entidad y para que se autorice el acta previa de transparencia cuando resulte aplicable.
La comparecencia para el acta debe producirse, como tarde, el día anterior al otorgamiento de la escritura. Si no se cumplen correctamente las obligaciones de información y asesoramiento previo, la escritura de préstamo no puede autorizarse.
¿Qué es la FEIN y por qué determina las condiciones del préstamo?
La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) contiene la información personalizada del préstamo que la entidad ofrece al cliente. En los contratos sujetos a la LCCI, debe entregarse con una antelación mínima de diez días naturales respecto de la firma.
Durante el plazo pactado, la FEIN tiene la consideración de oferta vinculante para la entidad financiera. Por ello, sus condiciones sirven de referencia para determinar qué préstamo se ha ofrecido al prestatario y cuáles son las obligaciones económicas y contractuales que se pretenden formalizar.
El proyecto de contrato que se entrega al cliente debe ajustarse al contenido de la FEIN y de la restante documentación precontractual.
¿Qué condiciones suelen aparecer en la FEIN?
Entre otras cuestiones, la FEIN permite conocer de forma individualizada elementos esenciales de la financiación, como:
- El importe y la duración del préstamo.
- El tipo de interés y, en su caso, las condiciones para su variación.
- El importe, número y periodicidad de las cuotas.
- La TAE y el coste total del préstamo.
- Las condiciones de amortización anticipada.
- Las obligaciones adicionales vinculadas al préstamo, cuando existan.
¿Qué ocurre si la escritura no coincide con la FEIN?
Antes de autorizar la escritura, el notario controla que las condiciones del préstamo sean concordantes con las que fueron comunicadas previamente mediante la FEIN.
En caso de discordancia, no puede prevalecer frente al consumidor una condición de la escritura que sea más gravosa o distinta de la oferta vinculante contenida en la FEIN. La documentación deberá corregirse antes de la firma cuando la discrepancia afecte a las condiciones ofrecidas.
La doctrina administrativa admite que puedan existir diferencias cuando sean favorables al consumidor y hayan sido negociadas con posterioridad. Fuera de esos supuestos, la escritura debe mantener la correspondencia con la FEIN sobre la que el prestatario recibió información y asesoramiento.
¿Puede la FEIN establecer cualquier condición?
No. Que una condición figure en la FEIN no significa que pueda apartarse de la normativa aplicable.
La LCCI establece que sus disposiciones y las de sus normas de desarrollo tienen carácter imperativo, salvo que expresamente se disponga lo contrario. Por tanto, la FEIN debe elaborarse y aplicarse respetando los límites y obligaciones previstos en la propia Ley.
Una cláusula contraria a una norma imperativa de la LCCI no se convierte en válida por aparecer incluida en la FEIN. El notario ejerce también un control de legalidad y no puede autorizar un préstamo que incumpla las exigencias legales aplicables.
¿Qué comprueba el notario antes de la firma?
En la fase previa, el notario verifica que el prestatario haya recibido en plazo la documentación exigida y presta asesoramiento individualizado sobre las cláusulas específicas de la FEIN y de la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE).
Además, el prestatario responde en presencia del notario a un test destinado a concretar la documentación recibida y la información que se le ha facilitado.
Esta actuación permite que las dudas sobre el préstamo se planteen antes de la firma y que el prestatario llegue al otorgamiento conociendo las condiciones que va a asumir.
¿Puede el banco cambiar las condiciones después de entregar la FEIN?
La entidad no puede introducir el día de la firma condiciones que contradigan o empeoren para el prestatario la oferta vinculante sobre la que se ha realizado el proceso de transparencia.
Si se pretende modificar una condición relevante del préstamo, deberá revisarse la documentación precontractual y cumplirse nuevamente, cuando corresponda, con los requisitos y plazos exigidos por la normativa antes de autorizar la escritura.
¿Qué ocurre el día de la firma de la escritura?
Cumplida correctamente la fase previa, el notario elegido por el prestatario puede autorizar la escritura de préstamo hipotecario.
En ese momento se formalizan las condiciones del préstamo y la garantía hipotecaria, y la escritura incorpora la correspondiente reseña del acta previa. El notario comprueba que se han cumplido las exigencias de transparencia y legalidad necesarias para el otorgamiento.
Escritura de préstamo hipotecario en Notaría MC21
Si vas a formalizar un préstamo hipotecario, puedes elegir libremente el notario ante el que quieres realizar tanto el asesoramiento previo como la firma de la escritura.
En Notaría MC21 podemos revisar la documentación remitida por la entidad, explicarte las condiciones recogidas en la FEIN y resolver las dudas que tengas antes del otorgamiento.
La elección del notario por el prestatario y el carácter vinculante de la FEIN son dos garantías fundamentales para que la escritura de préstamo hipotecario se firme con información suficiente y respetando las condiciones previamente ofrecidas y los límites establecidos por la LCCI.