Si se encuentra en la situación de que va a firmar un préstamo con garantía hipotecaria, este artículo será de su interés. Lo primero que debe saber es que los préstamos con garantía hipotecaria se firman ante notario. Acuda a su notaría para recibir asesoramiento si va a firmar una «hipoteca».

Vamos a dar unas breves pautas de lo que es un préstamo con garantía hipotecaria y las preguntas más frecuentes que nos hacen en la notaría.

¿Qué es una Hipoteca?

La hipoteca es una garantía especial que recae sobre bienes inmuebles (viviendas, terrenos, garajes, …), que se da al acreedor o prestamista para garantizar la devolución del préstamo.

Cuando compramos una vivienda, podemos pagarla con el dinero del que disponemos; o pedir financiación a un tercero. Cuando acordamos con un tercero que nos preste dinero, adquirimos la obligación de devolverlo. Esta obligación es personal y de acuerdo con el artículo 1911 del código civil «Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros».

Normalmente si ese préstamo se lo solicitamos a una entidad financiera y otro, además de solicitarnos esa garantía personal, nos pedirá otra garantía: Constituir una hipoteca. La hipoteca se constituye como garantía del cumplimiento de la obligación de pago; debe inscribirse en el registro de la propiedad como carga de la vivienda. Es decir, hipotecamos un bien inmueble, para que la entidad financiera nos dé el dinero que nos permitirá comprarlo. A cambio, tenemos obligación de devolverlo; si no lo hiciéramos, el banco tiene como garantía para su cobro, nuestra garantía personal y la garantía hipotecaria.

Definiciones importantes:

Prestatario: Es la persona que adquiere la deuda. El encargado de cumplir con la obligación de devolver el préstamo. Si hay varias personas, serán solidarias en la obligación. Es decir, todos responderán de la totalidad de la deuda.

Entidad acreedora: Es la entidad que nos concede el préstamo. A la firma en notaría suele acudir algún representante de la misma. Puede ser un apoderado del banco, que firme en representación de la misma; o puede ser que la escritura se ratifique posteriormente.

Capital del préstamo: Es la cuantía que hemos solicitado y que nos han concedido.

Intereses: Nos podemos encontrar los intereses ordinarios y los intereses de demora: los ordinarios, es el beneficio que obtiene la entidad por prestarnos el dinero; y los de demora, son aquellos que se establecen en caso de impago por parte del deudor. Estos últimos vienen regulados en el artículo 1108 del código civil.

Tipo de interés: Porcentaje que se debe pagar de intereses en función al capital solicitado y plazos de devolución. Puede ser fijo o variable. El tipo de interés varia en función de la economía del país.
Cuando el tipo de interés es variable está compuesto por un índice de referencia, que suele ser el Euribor, y un diferencial que es una cuantía porcentual.

El Euribor: acrónimo de Euro Interbank Offered Rate, «grosso modo» es el tipo de interés medio al que se prestan dinero las entidades financieras europeas. Se modifica diariamente. 

TAE: Tasa Anual Equivalente: Es el coste total del préstamo expresado en porcentaje anual.

Amortización: Cuotas que adelantamos a la entidad antes del plazo de vencimiento.

Preguntas frecuentes en notaría:

¿Quién puede hipotecar un bien inmueble?

Según el código civil, pueden hipotecar un bien inmueble: Los propietarios que puedan disponer libremente del bien que va a constituir hipoteca; o aquellos que, sin poder disponer del mismo, obtengan autorización legal del órgano competente.

¿Por qué me solicitan una garantía hipotecaria si ya tienen la garantía personal prevista en el artículo 1911?

Porque la garantía personal no grava el bien inmueble, pero la garantía hipotecaria sí. La hipoteca quedará debidamente constituida con la inscripción de la misma en el registro de la propiedad.
** Por lo tanto, a día de hoy,  para vender el bien hipotecado hay dos opciones: o que el vendedor cancele la carga hipotecaria, o que el comprador se subrogue a la misma.

¿Qué información y condiciones se fijan en la escritura de préstamo con garantía hipotecaria?

En la escritura de préstamo con garantía hipotecaria encontraremos todas las condiciones del préstamo:

• Datos del acreedor (el banco) y el deudor (persona que solicita el préstamo).
• Capital inicial y responsabilidad hipotecaria. Tipo de moneda del préstamo.
• Duración del préstamo y forma de pago, incluyendo fecha de la primera cuota. Coste de cancelación anticipada.
• Tipo de préstamo y tipo de interés, comisiones y otros pactos financieros.
• Consecuencias del incumplimiento del compromiso de pago.

El notario está para ayudarle, pida información en su notaría en Madrid para la firma de su préstamo con garantía hipotecaria.

¿Qué es la responsabilidad hipotecaria?

       La responsabilidad hipotecaria es el capital máximo que nos podrá reclamar el banco en caso de incumplimiento, o en el caso de salida del bien inmueble a subasta. Se calcula  en base a: el capital principal, cuantía que solicitamos al banco; los intereses ordinarios, acordado entre el cliente y el banco; más los intereses de demora, costas y gastos derivados de un posible incumplimiento de pago.
El artículo 114 de la Ley Hipotecaria establece qué máximos puede llegar a tener esa responsabilidad hipotecaria. Por ejemplo, la hipoteca no podrá asegurar intereses por un plazo mayor a cinco años.
Debemos saber que la responsabilidad hipotecaria es la cuantía que marca los gastos notariales y de registro de la propiedad. Además es la base para el cálculo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

¿Qué es un hipotecante no deudor?

Es la persona que ofrece garantía hipotecaria, pero no es deudor y, por lo tanto, no ofrece garantías personales. Ejemplo, dos personas compran un bien. Para el pago del mismo, una de ellas tiene el dinero y otra tiene que pedir un préstamo con garantía hipotecaria. La persona que tiene el dinero, actuará en el préstamo como hipotecante no deudor: Permite que su vivienda sea garantía del préstamo concedido al otro copropietario.

Voy a firmar la constitución de hipoteca de un bien privativo y en la notaría me piden que comparezca mi cónyuge, ¿por qué?

Vamos a aprovechar este artículo para hablar de un supuesto que genera bastante desconcierto en notaría. Cuando queremos hipotecar un bien privativo, que constituye nuestra vivienda habitual, y estamos casados, debemos saber: que nuestro cónyuge deberá comparecer en la notaría como consentidor.

Artículo 1320 del Código Civil

Para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, aunque tales derechos pertenezcan a uno solo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos o, en su caso, autorización judicial.

La manifestación errónea o falsa del disponente sobre el carácter de la vivienda no perjudicará al adquirente de buena fe.

¿Qué objeto tiene la nueva Ley que regula los contratos de crédito inmobiliario?

El artículo 1 de la nueva ley que regula los contratos de crédito inmobiliario nos da el objeto de la ley:

Creemos que estos son los conceptos más importantes para conocer qué es un préstamo con garantía hipotecaria. No obstante, estaremos encantados de atenderte en nuestra notaría en Madrid. Contacta con nosotros.